La legge 30 dicembre 2020, n. 178 (legge di Bilancio 2021) ha esteso l’ambito applicativo del Superbonus previsto e disciplinato dall’art. 119 del D.L. n. 34/2020. D’ora in avanti, potranno fruire della predetta detrazione per i lavori finalizzati al miglioramento della resa energetica dell’immobile e alla prevenzione del rischio sismico, un maggior numero dei soggetti.

Sono state così superate alcune criticità emerse con le prime indicazioni fornite dall’Agenzia delle entrate con le circolari n. 24/E dell’8 agosto 2020 e 30/E del 22 dicembre 2020. In particolare, uno dei problemi più rilevanti, che risulta ora parzialmente superato dopo l’approvazione del provvedimento di fine anno, è la possibilità di fruire della maggiore detrazione del 110 per cento anche per i lavori immobiliari eseguiti dall’unico proprietario dell’edificio, quindi in mancanza del condominio.

I soggetti interessati avranno anche a disposizione più tempo per fruire del bonus in quanto il termine è stato differito di sei mesi, con la possibilità di completare gli interventi già iniziati nei sei mesi successivi.

Le nuove misure sono numerose. Si procederà ad una sintetica esposizione delle stesse qui di seguito. In alcuni casi, saranno anche fornite le prime istruzioni operative.

La proroga del Superbonus

In base alla disposizione previgente, le spese relative agli interventi agevolati dovevano essere sostenute, per beneficiare della detrazione del 110 per cento, nel lasso temporale compreso tra il 1° luglio 2020 ed il 31 dicembre 2021 (diciotto mesi). Gli istituti autonomi case popolari (IACP), nonché gli enti aventi le medesime finalità sociali, avevano a disposizione un termine più ampio. Le spese avrebbero dovuto essere sostenute nel periodo compreso tra il 1° luglio 2020 ed il 30 giugno 2022. 

La legge di Bilancio 2021 ha prorogato i predetti termini di sei mesi, e di ulteriori sei mesi con riferimento agli interventi già iniziati. In particolare, è possibile fruire della detrazione del 110 per cento per le spese sostenute nel periodo:

• 1° luglio 2020 – 30 giugno 2022 da tutti i soggetti di cui all’art. 119, comma 9, lett. a), b), d), d – bis) e e) del D.L. n. 34/2020 (condomìni, persone fisiche, etc);
• 1° luglio 2020 – 31 dicembre 2022 per i soggetti di cui alla lett. c) della medesima disposizione (IACP ed enti aventi le medesime finalità sociali).

Per gli interventi effettuati dai condomìni per i quali alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 60 per cento dell’intervento complessivo, la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese dal 1° luglio al 31 dicembre 2022 (sei mesi di tempo in più). Tale modifica normativa riguarda anche gli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà con altri soggetti. In tale ipotesi non è presente il condominio. 

I sei mesi di tempo in più, per gli interventi già iniziati e “avanzati” di almeno il 60 per cento spetta anche agli IACP (ed enti assimilati). In questi casi è quindi possibile fruire della detrazione del 110 per cento anche con riferimento alle spese sostenute nel periodo 1° gennaio – 30 giugno 2023.

Sulla base di un’interpretazione letterale della disposizione sembra che i sei mesi di tempo in più per fruire della detrazione, ove gli interventi siano già iniziati (e “avanzati” di almeno il 60 per cento), riguardi unicamente i lavori condominiali o effettuati dagli Istituti autonomi case popolari oppure gli gli unici proprietari di edifici.  La norma, ove l’interpretazione sarà confermata, determinerebbe effetti paradossali, ma sembra debba essere interpretata in questo senso in considerazione del puntuale riferimento ai soggetti di cui al comma 9, lett. a) dell’art. 119 in esame. 

Ad esempio, un condominio potrebbe avere un intervento in corso (avanzato di almeno il 60 per cento al 30 giugno 2022) e attribuire ai condomini la detrazione delle spese anche se sostenute nel periodo 1° luglio – 31 dicembre 2022. Invece, non sembra sia possibile effettuare gli interventi “trainati” sulle singole abitazioni nell’ultimo semestre dell’anno  (1° luglio – 31 dicembre 2022) in quanto, in tale ipotesi, i lavori sarebbero effettuati dalle persone fisiche (art. 119, comma 1, lett. b) del D.L. n. 34/2020) e non dai condomìni. 

Per le medesime ragioni risulterebbero esclusi dalla possibilità di applicare il maggior termine di sei mesi (per gli interventi già iniziati e avanzati di almeno il 60 per cento) anche le cooperative di abitazione a proprietà indivisa, le Onlus, le Associazioni di promozione sociale, le Organizzazioni di volontariato, le società e le associazioni sportive dilettantistiche, per i lavori effettuati sugli immobili adibiti a spogliatoi.

Sembrano penalizzati anche gli interventi effettuati sugli immobili “vincolati” che possono beneficiare della detrazione del 110 per cento pur in mancanza di lavori “trainanti” effettuati dal condominio. In tale ipotesi, come chiarito dall’Agenzia delle entrate con la circolare n. 30/E del 2020, è possibile effettuare il cappotto termico interno, ma in mancanza di un intervento condominiale la proroga del Superbonus è di soli sei mesi essendo ammissibili le spese fino al 30 giugno 2022. Pertanto, se a tale data l’intervento fosse stato effettuato per almeno il 60 per cento del complessivo, risulterebbero indetraibili le spese sostenute nell’ultimo semestre dell’anno (1° luglio – 31 dicembre 2022). Ciò in quanto l’intervento in esame non è stato effettuato dal condominio. Il punto è estremamente delicato e dovrà essere chiarito dall’Agenzia delle entrate. 

Dalla proroga del Superbonus (dal 31 dicembre 2021 al 30 giugno 2022) sembrerebbero escluse le spese sostenute per l’installazione degli impianti fotovoltaici. Infatti, la data del 31 dicembre 2021, contenuta nel comma 5 dell’art. 119 del D.L. n. 34/2020 non è stata modificata dalla legge di Bilancio 2021. Tuttavia, si tratta di una svista evidente in quanto, nella parte della disposizione che estende il beneficio della detrazione agli impianti fotovoltaici installati sulle pertinenze, si fa espresso riferimento alle spese sostenute nell’anno 2022. 

Deve però osservarsi come l’efficacia della proroga del Superbonus sia subordinata alla definitiva approvazione da parte del Consiglio dell’Unione europea.

I lavori effettuati dall’unico proprietario

La legge di Bilancio 2021 prevede ora la possibilità di fruire della detrazione del 110 per cento anche per i proprietari di piccole palazzine o di edifici bifamiliari con ingresso in comune. 

Prima dell’approvazione del provvedimento di fine anno l’Agenzia delle entrate ha ritenuto di dover escludere dal beneficio della nuova detrazione i predetti soggetti in mancanza del condominio. Ora, invece, possono accedere al beneficio anche le “persone fisiche, …, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche”. 

Il limite rappresentato “da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate” deve essere inteso senza considerare le pertinenze. Ad esempio, se un edificio è composto da tre unità immobiliari di tipo abitativo, distintamente accatastate, e da due pertinenze quali una cantina e un box auto, sarà possibile fruire della detrazione del 110 per cento anche se il proprietario è unico. L’osservanza del nuovo limite deve essere verificata con riferimento alle tre abitazioni senza considerare le pertinenze. Invece, al fine di determinare il limite massimo delle spese agevolate, dovrebbe essere applicabile il medesimo criterio previsto per il condominio. Il singolo limite dovrà essere moltiplicato, secondo l’esempio precedente, per cinque unità immobiliari distintamente accatastate (tre abitazioni e due pertinenze). 

L’indipendenza funzionale dell’unità immobiliare

E’ stata ampliata la definizione di immobile funzionalmente autonomo. Prima dell’ultimo intervento normativo, cioè della legge di Bilancio 2021, l’unità immobiliare doveva essere dotata di quattro manufatti o istallazioni di proprietà esclusiva. In particolare, la proprietà esclusiva doveva riguardare gli impianti per l’approvvigionamento idrico; per il gas, per l’energia elettrica e l’impianto di climatizzazione invernale. Ora. dopo la modifica normativa, affinché l’unità immobiliare possa essere considerata funzionalmente indipendente è sufficiente che la proprietà esclusiva riguardi tre impianti su quattro. Uno dei quattro impianti può essere anche “comune” con le altre unità immobiliari.

Risulta così superato il problema che sovente si incontra per le “villette a schiera” in cui l’impianto idrico non è indipendente.  L’elenco degli impianti deve essere considerato tassativo. In particolare, come chiarito nel corso del Telefisco 2020, tale verifica della proprietà esclusiva non deve in ogni caso riguardare l’impianto fognario.

Rimangono invece confermati gli altri presupposti per considerare l’unità immobiliare come funzionalmente indipendente. In particolare, per essere considerata tale, l’unità immobiliare deve essere dotata di un accesso autonomo dall’esterno. L’articolo 119 in esame prevede espressamente che “per accesso autonomo dall’esterno si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva".

La detrazione in quattro anni

La detrazione del 110 per cento può essere ripartita tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo. In tale ipotesi il beneficio determina direttamente la riduzione dell’Irpef.

La legge di Bilancio 2021 ha previsto che se le spese agevolabili sono sostenute nell’anno 2022 la detrazione spetta in quattro quote annuali di pari importo anziché in cinque quote. Resta poi ferma la possibilità di avvalersi dello sconto in fattura o effettuare la cessione del credito ai sensi dell’art. 121 del D.L. n. 34/2020. 

Gli interventi trainanti: il tetto

Sono stati ampliati gli interventi trainanti. In particolare, tra gli interventi di isolamento termico di cui all’art. 119, comma 1, lett. a) viene previsto anche l’isolamento del tetto a prescindere dal fatto che sia o meno presente un sottotetto riscaldato.  In tale ipotesi sarà in ogni caso possibile fruire della detrazione del 110 per cento, anche se la parte sottostante al tetto sia ad esempio costituita da un solaio.

Gli interventi trainati: l’eliminazione delle barriere architettoniche

Sono stati ampliati anche gli interventi trainati. In particolare, il beneficio della detrazione del 110 per cento potrà essere fatto valere, per effetto della novella, anche per gli interventi finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche previsti dall’art. 16 – bis, comma 1, lett. e) del TUIR, anche se effettuati in favore di persone di età superiore a 65 anni. 

Sono ora riconducibili tra gli interventi trainati, anche le spese sostenute per l’installazione degli impianti fotovoltaici su strutture pertinenziali agli edifici. Si tratta, quindi, di un’ulteriore estensione del beneficio.  In tale ipotesi, per le spese sostenute nell’anno 2022, la detrazione potrà essere fatta valere in quattro anni. 

Gli edifici privi di APE

Possono accedere alla detrazione del 110 per cento gli edifici privi di attestato di prestazione energetica (APE). In tale ipotesi, però, il beneficio fiscale potrà essere fatto valere solo a condizione che gli immobili siano sprovvisti di copertura, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi. Inoltre, è necessario, che al termine degli interventi, che devono comprendere anche quelli di isolamento termico di cui al comma 1, lett. a), anche in caso di demolizione e ricostruzione o di ricostruzione su sedime esistente, gli edifici raggiungano una classe energetica in fascia A.

Immobili danneggiati da eventi sismici

E’ stato prorogato fino al 30 giugno 2022 (rispetto al termine originario del 31 dicembre 2020) anche l’incremento del 50 per cento dei limiti delle spese ammesse al Superbonus e al Sismabonus (con detrazione 110 per cento), per gli “interventi di ricostruzione riguardanti i fabbricati danneggiati” dai terremoti del 2016 (D.L. n. 189/2016) e del 2009 (D.L. n. 39/2009).

Sono stati aggiunti a questo incentivo anche i Comuni interessati da tutti gli eventi sismici avvenuti dopo il 2008,” a condizione che sia “stato dichiarato lo stato d’emergenza”. In precedenza la maggiorazione era prevista per i soli Comuni del Centro Italia colpiti dal sisma del 2016 e quelli dell’Abruzzo colpiti dal sisma del 2009.

E’ stato anche specificato che, nei Comuni dei territori colpiti da eventi sismici verificatisi a far data dal 1° aprile 2009 dove sia stato dichiarato lo stato d’emergenza, il Superbonus per gli interventi antisismici spetta per l’importo eccedente il contributo previsto per la ricostruzione. 

L’installazione delle colonnine elettriche

Il limite di spesa generale, pari a 3.000 euro, per l’installazione delle colonnine elettriche è diminuito ed è stato reso variabile a seconda dell’edificio. In particolare, il limite è ora pari a:

• 2.000 euro per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti;
• 1.500 euro per i condomìni che installino un numero massimo di otto colonnine;
• 1.200 euro per i condomìni che installino un numero superiore a otto colonnine.

La disposizione, probabilmente nel rispetto dello Statuto del contribuente, fa “salvi gli interventi in corso di esecuzione”.  Tale indicazione vuole significare che se gli interventi sono ancora in corso alla data di entrata in vigore della legge di Bilancio, quindi al 1° gennaio 2021, si applica il precedente limite di 3.000 euro. 

La proroga temporale al 30 giugno 2022 trova applicazione anche con riferimento a tali tipologie di spese. Con riferimento alle spese sostenute nell’anno 2022, la detrazione può essere fatta valere in quattro quote annuali anziché cinque. 

Le deliberazioni dell’assemblea del condominio

Alla regola già vigente in merito alla validità delle deliberazioni dell’assemblea condominiale, riguardanti l’approvazione degli interventi agevolabili, gli eventuali finanziamenti degli stessi, l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto in fattura (occorre un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio), viene aggiunta la precisazione che, per la validità delle deliberazioni aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa per l’intervento, occorrono quegli stessi requisiti più la condizione che i soggetti ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.

Obbligo dell’assicurazione

La legge di Bilancio 2021 contiene alcuni rilevanti chiarimenti per ciò che riguarda gli obblighi assicurativi per ciò che attiene alle attestazioni e alle asseverazioni. In particolare, viene precisato che tali obblighi si considerano correttamente assolti dai professionisti, che hanno già sottoscritto una polizza assicurativa per danni derivanti dall’attività professionale esercitata. A tal fine è necessario che il contratto:

• non preveda esclusioni relative ad attività di asseverazione;
• preveda un massimale non inferiore a 500.000 euro per il rischio di asseverazione (se necessario deve essere integrato dal professionista);
• garantisca un’ultrattività pari ad almeno cinque anni in caso di cessazione dell’attività e una retroattività pari anch’essa ad almeno cinque anni a garanzia di asseverazioni effettuate negli anni precedenti.

In alternativa, il professionista può scegliere una polizza ad hoc dedicata alle attività connesse alla disciplina del Superbonus con un massimale adeguato al numero delle attestazioni o asseverazioni rilasciate e agli importi degli interventi che ne sono oggetto e, comunque, non inferiore a 500.000 euro, senza interferenze con la polizza di responsabilità civile.

Nicola Forte, consulente fiscale CNAPPC

Sulla piattaforma architettiperilfuturo è disponibile una sezione dedicata alle FAQ che sarà a breve aggiornata sulla base delle novità della Legge di Bilancio 2021.